经济适用房的存废应该由市场说了算

经济适用房的存废应该由市场说了算 在中国房地产市场进入深度调整期，房价一路下跌的时候，经济适用房，这个在中国住房制度改革之初设定的产品，在一些地方遇到了滞销的尴尬。同时，河北、山东、辽宁等一些地方，先后提出停建经济适用房，以扩大廉租房建设的方法，来解决低收入家庭的住房困难问题。此举一度引发争论。其实，且不论这些地方性政策在全国有没有普适性，仅从中国房地产市场并非统一市场角度看，任何决策只要符合当地市场实际，又真正找到了解决低收入人群住房困难的有效路径，那就是一件好事。 关于经济适用房存废问题的争议，从其一出生起就一直没有停止过。了解中国住房制度市场化改革发展过程的人们都知道，经济适用房是我国在房改过程中由政府推出的新型房产，是适合中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的住房。提供的对象，最初涵盖中等收入人群，但在房价上涨之后，商品房市场挤出了绝大多数中等收入者，经济适用房的保障压力陡增，遂正式界定为保障城市低收入家庭。从道理上说，保障对象的进一步厘清符合经济社会规律，否则就会使保障泛化，影响社会经济的长远发展。 经济适用房从1991年开始酝酿，到1998年正式启动，1999年到2005年是高速发展时期。在这个过程中，经济适用房并不是一直像今天这么热，起初也曾出现过大面积建好的经济适用房无人问津的局面。原因就在于，起初的经济适用房不仅在价格上没有绝对优势，而且位置通常比较偏僻。到了4年前，当房价以惊人的速度上涨时，经济适用房开始炙手可热。现在，随着房价的下降，再次出现了经济适用房趋冷的局面。从其由冷变热到再趋冷的过程看，市场价格始终起着主导作用。 无疑，经济适用房是面向中低收入家庭的普通商品住宅，它的社会保障性质，源于我国住房制度从计划经济体制向市场经济体制的过渡期，源于众多的中低收入者不能一下子购买商品房，政府有责任偿还在计划时期欠下的住房债。它的社会保障性质体现在政府实行划拨方式供应土地、减少建设和经营中行政事业性收费、负担项目小区的基础设施建设费用、个人住房贷款利率较低等方面。在这些优惠政策下，从1998年到2003年，全国经济适用住房累计竣工面积4．77亿平方米，解决了600多万户中低收入家庭的住房问题。不仅刺激了房地产市场供应结构的变化，也延缓了商品房价格的不合理上涨。 应该说，在各地对经济适用房态度变冷的背后，是前一轮宏观调控过程，一些城市的房价回落。目前提出停建、缓建经济适用房的城市，也主要是经济适用房失去了价格优势，且经济适用房又是有限产权，已经不具备投资功能，一定意义上说其已经完成了历史使命。至此，我们似乎没有必要对“弃建经适房”存在过度担忧。如果这能促进原本严重迟滞的廉租房建设加快进程，或许反而是一件好事。 我们也许是世界上保障性住房产品最多、最复杂的国家，不仅有廉租房、政策性租赁房、经济适用房，而且在房价高企的情况下还推出了两限房。而这个保障体系决不应该一成不变，市场经济发展过程本身是千变万化的，这就要求住房保障的思路和手段必须快速调整。如果从“市场归市场、保障归保障”这个简单思路出发，往往是保障产品越简单，保障思路越清晰，对市场的驾驭和控制能力就越强。反之，保障性房产越多，越说明市场出了问题。因为从理论上说，保障房本身并不具备调节市场的功能，而这些年来，我们的经济适用房却事实上承担着保障和平抑房价的双重责任，这应该引起我们对市场的警惕。 不论在何种社会，提供公共福利，帮助贫困者安居乐业都是政府责无旁贷的义务。促进公共福利，帮助贫困者安居乐业是政府一以贯之的职责。这个天然责任要求政府必须紧紧围绕市场变化的实际，从民生需要出发想问题做决策。经济适用房的存与废，只有市场有发言权，任何脱离这个实际的争论，都是空谈。